不动产非邀约投标程序
联合开发的非邀约建议程序
RTD 董事会于 2015 年 12 月批准了不动产非邀约建议政策。以下程序执行该政策的 B 部分。
RTD 通过八个步骤接收和评估非邀约建议书，首先是建议者和 RTD 交换信息。这八个步骤预计需要一年半到三年的时间。RTD 可随时选择不再继续处理非邀约建议书。
步骤 1：信息交流
此步骤的目的是创造一个收集信息的机会，并由 RTD 提供可用的技术和流程细节。申请人将通过初步申请表提交信息，并附上相关文件。TOD 案例经理将审查该表格，并与 RTD 的其他人员协商，争取在 14 天内做出答复。
开发人员角色：
- 填写并提交初始申请表，并将相关文件提交至 [email protected]
RTD 作用：
- TOD 案件管理员分配一个跟踪编号
- TOD 案例经理提供对初步申请表的回复，包括有关当地管辖权、所有权、停车位、公交用途、联邦利益、现有当地计划、环境文件等具体地点的信息。
- TOD 案例经理概述审查过程
- TOD 个案经理提供相关指南和标准
步骤 1 资源
步骤 2：技术审查
技术审查从向 TOD 项目经理提交技术审查表和所有建议附件开始。TOD 项目经理将对提交的材料进行评估，并酌情将其分发给内部各部门。TOD 项目经理和其他部门的代表将审查项目的技术价值，并确定是否存在任何致命缺陷。
如果没有致命缺陷，将向 RTD 高级领导团队 (SLT) 和总经理 (GM) 申请联合开发授权。如果获得授权，TOD 案例经理将向开发商提供答复，并安排与开发商（包括相关 RTD 员工）举行会议。开发商将有机会在会前提供一份书面问题清单。会议结束后，TOD 案例经理将概述未决问题和疑虑，以便在非邀约建议书中加以缓解或纠正。第 2 步仅为技术审查，不会讨论与地块设计、密度、TOD 原则等有关的原则。
开发人员角色：
- 填写技术审查表，连同相关文件和计划提交给 TOD 项目经理
- 参加项目审查会议
RTD 作用：
- RTD 相关部门审查开发商建议书的技术细节
- RTD 领导层批准或否决联合开发授权程序
- TOD 案例经理向开发商提供有关技术要求以及准则和标准的书面摘要
- TOD 案例经理在分发书面意见后安排审查会议
- RTD 员工与开发商会面，阐述反馈意见并回答开发商的问题
- TOD 个案经理将概述应在非邀约建议书中解决的问题（步骤 3a）。
步骤 2 资源
步骤 3a：提交非邀约联合开发建议书
开发商在完成步骤 1 和 2 后提交非邀约建议书申请。提案提交给 RTD 采购部（地址：1660 Blake Street, Denver, CO 80202）。采购部将建议书转交给 TOD 案例经理，由其检查建议书的完整性（参见完整性检查表）。采购部通知开发商已收到建议书及其完整程度。采购部将提案提交总法律顾问部进行初步审查。如果认为提案在法律上可行，采购部会将收到提案的消息通知 RTD 总经理，并将提案转发给 RTD 高级领导团队 (SLT)。高级领导团队为审查委员会指派代表，TOD 案例经理安排第一次会议。
注： RTD 保留对处理非邀约投标书收取费用的权利。
开发人员角色：
- 审查完整性核对表
- 填写非邀约建议书申请表，并将申请表和相关文件提交给 RTD 采购部，同时将副本提交给 TOD 案例经理
- 开发商可在第 3a 步之前向管辖区提交概念规划图或预申请以供审查
RTD 作用：
- TOD 案例经理审查建议书的完整性
- 采购部门通知开发商已收到建议书及其完整程度
- 采购部向总法律顾问部提交提案
- 如果认为提案在法律上可行，采购部将通知 RTD 领导层
- RTD 领导层向审查委员会委派代表
- TOD 案件管理员安排了第一次审查委员会会议
步骤 3a 资源
步骤 3b：确定联合开发非邀约建议书的优劣
TOD 案例经理在第一次评审会议上向评审委员会提供提案概述。委员会使用 "影响分析表 "评估提案的财务和技术价值，包括对 RTD 设施和公交系统的影响，以及申请人的财务能力。委员会还会评估提案是否符合当地的管辖要求、计划和政策。
开发人员角色：
- 审查影响分析表
- 必要时回应澄清要求
RTD 作用：
- 委员会确定提案是否有价值
Steb 3b 资源
步骤 4：征求备选提案
如果认为提案有价值，RTD 将发布替代提案请求。TOD 案例经理将制作招标材料，其中包括提供给原始建议者的所有基本场地信息；采购部门将通知原始建议者，并在适当的期刊上刊登招标广告。招标期为 30-90 天，视项目的复杂程度而定。TOD 将通知当地辖区已提交非邀约建议书，并要求提交备选建议书。要求原申请人提供的所有信息都必须与任何候补建议书一起提供，以便以客观、公平的方式评估建议书。
RTD 作用：
- 采购部门发布公告，说明已收到非邀约投标书，并要求提交备选投标书
- TOD 案例经理通知当地市政府已提交非邀约投标书，并接受备选投标书
步骤 5：确定联合开发非邀约建议书的优劣
在 30-90 天期限结束时，TOD 案例经理将审查所有备选提案的完整性；采购部门将通知答辩人，并要求提供所需的补充信息。审查委员会将审查所有建议书，填写影响分析表，并开会讨论建议书。投标人可能有机会与审查委员会面谈。
TOD 项目经理可能会与其他利益相关者，包括联邦运输管理局、合作机构和当地司法部门讨论提案。审查委员会将选出首选开发商。
开发人员角色：
- 如有要求，请提供补充信息
- 应要求与审查委员会面谈
RTD 作用：
- TOD 案件管理员检查新提案的完整性
- 采购部通知应答者，并要求所有投标者提供补充资料（如有必要
- 审查委员会对提案进行评估，并选出首选开发商
步骤 5 资源
第 6 步：批准委员会选定的开发商
一旦选定了首选开发商，TOD 项目经理将编写一份委员会建议报告，其中纳入技术审查和影响分析中的员工意见。该报告将概述接下来的步骤，并详细说明在独家谈判期间需要缓解或纠正的未决问题和关切事项。委员会将审查报告的完整性，然后提交给总经理。总经理将审查报告并决定是否同意进入独家谈判期。
如果获得批准，开发商将提供经审计的财务报表供 RTD 审查。如果 RTD 财务部门认为开发商的财务状况合适，TOD 项目经理将撰写董事会报告，并向董事会提交提案。开发商可能会被要求参与陈述。董事会将最终决定 RTD 是否应与开发商签订独家谈判协议。如果董事会未批准提案，则该项目的非邀约提案流程结束。
开发人员角色：
- 提供经审计的财务报表
- 可参与向 RTD 董事会提交的报告
RTD 作用：
- TOD 个案经理创建委员会建议报告
- 委员会审查报告的完整性
- 总经理评估委员会的建议报告
- 财务部门审查经审计的财务报表
- TOD 案例经理撰写董事会报告
- 执行局对选定的提案进行评估，并批准或否决该提案
第 7 步：启动排他性谈判期
董事会批准提案后，RTD 同意与选定的开发商就相关物业进行独家谈判。开发商将审查委员会的建议报告，以充分了解任何尚未解决的 RTD 问题和疑虑。开发商（如果尚未这样做）将与管辖区一起进行概念计划/申请前审查。然后，开发商将提出一份流程计划和时间表，供 RTD 和辖区审查。区域发展局、开发商和当地司法管辖区将举行会议，就拟议的流程计划和时间表达成一致意见。
开发人员角色：
- 如果未在步骤 3 之前完成，则将概念规划/预申请提交给司法管辖区审查
- 创建并向 RTD 和辖区提交流程计划和时间表
- 参加流程计划和时间表协议会议
RTD 作用：
- TOD 案例经理和其他相关部门审查流程计划和时间表草案，并参加与开发商和司法部门的会议
步骤 8：项目规划和交易谈判
RTD 审查开发商提交的所有材料，包括但不限于服务影响、应急响应影响、通道（残疾人通道、行人通道、自行车通道和停车场）、照明、公用设施、排水、维护、安全/安保、施工协调、地役权、财务协议等。如果就所有条款达成一致，TOD 项目经理将请求董事会授权签署联合开发协议。
开发人员角色：
- 根据流程计划和时间表提交材料
RTD 作用：
- 审查开发人员提交的材料，并提供清晰、全面的反馈意见
- TOD 案例经理向董事会提交建议
- 执行局审查项目计划并授权总经理签署联合开发协议